重磅官方解读,当前银川房地产市场方方面
近年，房地产行业遭遇了最严调控，中央政府先后出台了“三条红线”、“涉房贷款两集中”、“集中供地”等相关政策，对房地产行业的发展产生了深远的影响。
而对于银川房地产市场而言，供求结构化矛盾仍然突出、房价水平偏高、待售面积不断增长等问题依旧存在，与全国同类城市相比，银川市场现状仿佛不达我们的心理预期，我们更愿意透析这座城市房地产市场发展现状的根本原因，以期银川房地产市场能够平稳健康发展。
9月1日，银川市发展和改革委员会发布了一篇《银川市房地产市场发展现状及思考》的文章，深刻分析了银川房地产目前的发展现状及问题，并给出了具体建议。
文章中提到，在全国房地产市场总体趋于稳定的总态势下，银川市房地产市场表现却格外引人注目。
《胡润年度全球房价指数》显示，年度银川房价涨幅同比增长14.2%，位居全国第一，全球第十。
从年12月全国70个大中城市房价指数来看，银川市新建住宅销售价格涨幅位居第一，二手住宅销售价格涨幅位居第二，仅次于深圳。
银川市新建商品住宅销售价格自年6月至年5月，连续12个月同比涨幅排名全国第一，被住建部约谈。
从市场表现我们可以看到，银川房地产市场正进入一个快速发展的时期。
总体趋势分析
(一)房地产开发投资实现稳步增长。年以来，全市房地产开发投资累计完成.03亿元，年均增长1.53%。年，全市房地产开发投资.43亿元，同比增长13.1%，增速比上年同期提高19.8个百分点，比全区平均水平高5.6个百分点，占全市固定资产投资比重由上年同期的32.2%升至36.1%，拉动全市投资增速4.2个百分点。年1-7月，全市完成房地产开发投资.11亿元，同比增长26.3%，增幅比上年同期提高13.6个百分点。
图一：-银川市房地产开发投资额及同比增速对比
数据来源：年1-7月、年1-7月银川市主要经济指标月册数据
(二)施工面积小幅下降，竣工面积持续增长。年以来，全市房屋施工面积.02万平方米，年均减少2.48%;商品房竣工面积.76万平方米，年均增长3.13%;年1-7月，全市房屋施工面积.88万平方米，同比下降6.4%;房屋竣工面积.93万平方米，同比增长74.7%，增速比上年同期提高.7个百分点。
图二：-银川市房屋施工面积及同比增速对比
数据来源：年1-7月、年1-7月银川市主要经济指标月册数据
图三：-银川市房屋竣工面积及同比增速对比
数据来源：年1-7月、年1-7月银川市主要经济指标月册数据
(三)商品房销售“量价齐增”。年以来，房屋销售面积.82万平方米，年均增长7.77%;商品房成交均价元/平米，较年末增长86.7%。年，全市商品房销售面积.75万平方米，实现销售额.14亿元，同比增长10.7%和24.4%。其中:住宅销售面积.20万平方米，实现销售额.75亿元，同比增长11.2%和27.0%。在住宅市场销售火爆的背景下，住宅待售面积比上年同期减少18.14万平方米，同比下降8.4%。年1-7月，全市商品房销售面积.03万平方米，实现销售额.95亿元，分别同比增长6.4%和17.0%。其中，住宅销售面积.79万平方米，同比下降0.5%，实现销售额.18亿元，同比增长14.8%。
(四)非住宅用房库存压力大。截止年12月底，商品房待售面积.03万平方米，增长5.8%，去化周期为10.2个月。其中，办公楼待售面积69.29万平方米，同比增长2.4%，去化周期为96.1个月;商业营业用房待售面积.72万平方米，同比增长10.9%，去化周期为89.1个月;同时，办公楼、商业营业用房销售面积同比下降15.9%和4.7%，销售额同比下降16.9%和3.4%。市辖区商品房待售面积.75万平方米,同比增长3.0%，去化周期为9.3个月，同比收窄0.5个月，其中，办公楼待售面积58.20万平方米，同比增长10.1%，去化周期为.3个月，同比收窄3.9个月;商业营业用房待售面积.59万平方米，同比增长9.9%，去化周期为81.4个月，同比扩大12.6个月。年1-7月，商品房待售面积.26万平方米，增长7.4%。
“银八条”政策实施以来房地产市场现状分析
为促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”的总体定位，年9月，银川市出台了《关于促进房地产平稳健康发展的通知》，此轮调控政策的出台在于全面落实责任，加强市场调控，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
(一)房价涨幅有所回落。依据全国70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数可以看出，年10月之后，银川市新建住宅销售价格同比涨幅开始逐步下降，年7月涨幅已降至10%。同时，二手住宅销售价格涨幅整体成下降趋势，年7月涨幅已降至7.4%。
图四、银川市新建商品住宅销售价格增速变化趋势
数据来源：国家统计局公布70个大中城市新建商品住宅及二手住宅销售价格指数
图五、银川市新建商品住宅(分类)销售价格增速变化趋势
数据来源：国家统计局公布70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数
如图所示，年10月之后，90m2及以下、90-m2、m2以上的新建商品住宅销售价格同比涨幅都呈现明显下降的趋势。对比三类住宅涨幅，90-m2住宅涨幅最高，m2住宅其次，90m2及以下住宅再次。可以看出，此次“银八条”政策的出台，对于小户型的、小面积的刚需型住宅房价的调控效果好于大户型、大面积的改善型住宅。
(二)土地供应量明显增加，但土拍溢价率依旧飚高。年，银川市市辖区住宅用地计划供应总量为公顷，其中金凤区公顷，兴庆区13公顷，西夏区12公顷。地块方面，总计20块地，兴庆区和西夏区均2块，金凤区则占据了16块，金凤区仍领先于西夏区与兴庆区。与年相比，土地供应量明显增加。
与此同时，土拍热情却不降反增。金凤区1宗地块由宁夏中方实业集团有限公司万元成交，溢价率84%，成交楼面价/㎡;贺地(G)[]-15号地块由宁夏建元房地产开发有限公司以.27万元竞得，楼面价元/㎡，溢价率高达%。居高不下的土拍溢价率说明房企对于未来房价上涨的行情依旧看好，“面粉涨价直接影响面包涨价”，地价的飙升将直接促使房价上涨。
银川房地产市场目前存在的问题
(一)房地产开发投资占比较高，投资严重倚房。年，全市房地产开发投资占固定资产投资比重为36.1%，金凤区、兴庆区和贺兰县仍然是房地产开发投资的中心区域，房地产开发投资占固定资产投资比重均超半数，分别是70.9%、61.2%和59.2%。年上半年，全市房地产投资占固定资产投资比重为47.1%，拉动全市投资增长10.0个百分点，金凤、永宁、贺兰3个县区房地产投资占比超辖区固定资产投资总额60%，可以看出，投资严重依赖房地产的现状继续下去，将会造成投资结构的严重失衡，从而造成产业结构的严重不合理，不利于银川市未来产业结构的优化升级。
(二)非住宅用房库存压力大。截止目前为止,商品房待售面积持续保持增长趋势，办公楼、商业营业用房去化周期长，平均在80个月以上，去库存压力较大。
(三)房价增速仍呈上扬态势。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，销售价格仍在持续增长。年1-5月，全市新建商品住宅销售价格指数同比涨幅连续5个月居全国第1位，6月、7月分别居全国第2、3位。
关于银川房地产市场的六项措施
当前，银川房地产市场经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态。因此，如何保持银川房地产的健康、持续、稳定发展，不仅牵动和影响着人民生活水平的改善，而且对银川经济社会的整体发展，更对全面建成小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有十分重要的意义。
(一)优化投资结构，促进产业协调发展。积极促进第一、第二产业及生活性服务业的发展，从产业项目入手，做好招商引资和项目开工工作，确保实现招商一批、签约一批、开工一批、在建一批、投产一批，持续推动项目建设。优化提升营商环境，对标国际化先进水平，提升企业办事便利化水平，充分激发市场和市场主体的活力、创造力，鼓励企业积极参与项目建设，以产业转型升级带动经济结构优化调整。
(二)坚持“房住不炒”主基调。作为经济发展的“稳定器”和居民“住有所居”的重要载体，房地产市场的发展备受 (三)进一步探索差别化信贷政策。调整差别化住房信贷政策，二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%，在保障首套房即刚需住房需求的同时，严格控制改善型住房需求，抑制改善型住宅价格的快速上涨。实行认房又认贷政策，即名下有房或有贷款，再次购房均按照二套首付比例售房，降低买房金融杠杆率。
(四)增加保障性住房及租赁用房，缓解供需矛盾。供需关系决定房价，居民对于住宅需求的增加促使房价不断上涨。为抑制房价的不稳定增长，建议加大保障性住房的供应力度，降低公租房的准入门槛，解决中低收入群体的住房问题;加大棚户区、老旧小区改造、直管公房房改力度，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决新就业人员住房难问题。紧跟国家要求，坚持“租购并举”、“完善长租房制度”，多措并举，积极探索发展住房租赁市场，将现有商业用房改造为租赁用房，满足多层次各领域居住人群住房需求。
(五)继续完善房价和地价联动机制，稳定地价。建立完善房价和地价联动调控机制，有效管控地价。严格控制土地溢价率，通过调整土拍规则、设置地块的最高限价、当单宗住宅用地达到最高限价后,通过一次性报价、摇号等措施确定竞得人等措施，降低土拍市场热度。
(六)强化舆论引导，稳定市场预期。充分发挥舆论导向作用，正确引导社会预期，强化政策宣传，客观准确地向社会公开发布市场走势和政策信息，引导市民准确认识现有政策以及市场环境，适度消费、理性置业，引导房地产开发企业理性投资、合理定价。严厉打击捂盘惜售，虚假宣传、投机炒房等违法违规行为。对发布不实信息、营造紧张气氛、煽动恐慌情绪、虚假宣传的自媒体、中介机构采取约谈、行政处罚等措施严格管控。
房地产是银川经济的重要组成部分，不仅决定着城市最基本的生活条件和环境，也是重要的投资载体，更可以通过各种渠道和各种方式影响地方经济的增长力、吸引力和辐射力。
随着经济的发展，城镇人口的增加及人们商业、娱乐、居住等需求的提高，越来越多的高楼拔地而起，银川房地产快速发展，已经成为拉动经济增长的重要产业。然而，在房地产促进经济增长、改善人民居住条件的同时，供求结构化矛盾仍然突出、房价水平偏高、待售面积不断增长等问题也随之而来，制约银川房地产市场快速前行的步伐。未来，我们更希望能够找寻市场突破方向，实现房地产价格与价值的正向匹配!
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