解码楼市调控楼市新政贺兰新建商品房预

　　11月24日，贺兰县人民政府发布关于印发《贺兰县新建商品房预售资金监管实施细则（试行）》的通知，有效期2年，于11月24日起施行至年11月24日终止。

　　新建商品房预售资金监管到底是什么?

　　新建商品房预售资金监管主要是指购房人将按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的全部房款存入资金监管专户，由监管机构对其进行监管，预售资金只能用作本项目工程建设，不得随意支取使用。

　　那么，为什么要开展新建商品房预售资金监管?

　　众所周知，随着房地产市场的发展，商品房预售制度渐渐暴露出风险不对称、利益不对等、行为不规范等一系列的问题，开发企业挪用预售资金的情况比较普遍，导致项目停工，甚至成为“烂尾楼”。“烂尾楼”给社会造成恶劣影响，既危害了购房人的权益，又加剧了房地产行业和金融行业的风险，严重影响社会的和谐稳定。

　　还有一个原因就是，开发企业可能存在不及时办理首次登记及不动产权证的问题，影响购房人办证。

　　所以，为防范上述问题，建立一个政府监管、全程全额，按节点拨付的资金监管模式，确保预售资金专项用于项目建设，有效保障购房人和其他当事人的合法权益。

　　而《贺兰县新建商品房预售资金监管实施细则（试行）》的印发将有效保障预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。

　　《贺兰县新建商品房预售资金监管实施细则（试行）》具体内容如下：

贺兰县新建商品房预售资金监管实施细则（试行）

　　第一章总则

　　第一条为加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》，参照《宁夏回族自治区商品房预售资金监管实施意见（试行）》和《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》等有关法律法规和意见，结合本县实际，制定本实施细则。

　　第二条　本县区域内新建商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理适用本细则。

　　第三条　本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款。包括购房人支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。本县的保障性住房预售资金不纳入监管范围。

　　第四条　商品房预售资金监管遵循政府指导、银行监管、专户专存、专款专用的原则。

　　第五条县住房和城乡建设局是本县新建商品房预售资金监管的主管部门（以下简称主管部门），负责本细则的组织实施。县住房和城乡建设局所属的房产交易管理服务中心为商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构）具体负责本县新建商品房预售资金的监管工作。受理住建局职责范围内的商品房预售资金收存、使用中违法违规行为的投诉。

　　第二章监管资金收存

　　第六条商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），并由自治区住建厅统一开发的监管系统实施监管，开发企业应在销售现场醒目位置公示预售资金监管账号。监管资金应当优先保证用于支付该项目的工程款、材料款、设备款和人员工资等，并按照房地产开发企业信用信息等级实行分级管理。

　　第七条　商品房预售资金监管期限，自监管项目核发商品房预售许可证开始，至商品房完成不动产首次登记为止。

　　第八条　开发企业申请商品房预售许可证前，可自主选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则设监管账户，并与监管部门、监管银行三方签订《商品房预售资金监管协议》，明确各方的权利、责任和义务。

　　第九条　开发企业有多个预售项目的，可分别申请监管银行设立监管账户，监管账户设立后不得擅自变更，开发企业因特殊原因申请变更监管账户的，应当与原监管银行协商一致，经项目监管部门审核通过后重新签订监管协议，设立监管账户。

　　第三章监管资金使用

　　第十条开发企业按照实时信用等级确定预售资金中的重点监管资金（以下简称“重点资金”）占预售资金的比例。

　　第十一条开发企业非重点资金部分的预售资金，开发企业可以申请提取自行使用，并由监管系统做好记录。

　　第十二条开发企业重点资金用于支付工程建设等费用，可在系统申请使用重点资金，并由主管部门按拨付节点审核。拨付节点和对应使用比例按照主体封顶、完成主体结构验收、竣工验收备案和取得《新建商品房配套设施交付使用证》和完成不动产首次登记等环节设置。

　　建设项目施工进度符合以下条件时，房地产开发企业可以申请拨付重点监管资金：

　　（一）主体施工完成层数达到总层数2/3的累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的30%。完成主体封顶的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的50%。

　　（二）完成竣工验收备案的，累计申请使用重点监管资金额度不得超过监管资金的80%;

　　（三）取得《新建商品房配套设施交付使用证》的项目，可以申请使用剩余重点监管资金。如该项目申请使用重点监管资金时存在土地抵押或在建工程抵押的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的90%，直至完成不动产首次登记后可以申请使用剩余监管资金。

　　第十三条　主管部门将按照自治区住房和城乡建设厅每年度根据市场情况核定并公开发布的当年度商品房建安成本控制表核定本地最低建安成本（以下简称“建安成本”）并填报至自治区住建厅后，录入监管系统，作为重点资金使用情况的监管依据。

　　第十四条　房地产开发企业应在签订《预售资金监管协议》时按照当年度确定的建安成本，在附件1中填报各类收款账号并报送监管系统备案，因工程进度等原因暂时未能提供的账号，可在后期填写附件2后补充备案。收款账号为开发企业所有的，应当提供利益相关方同意的资料。

　　第十五条　自治区相关文件已经明确的信用等级为AA级前十的企业，重点资金比例为零，应当在项目完成竣工验收备案前将该项目支付各类建安成本费用的支付凭证上传至监管系统，且满足本地核定的最低分类建安成本。

　　信用等级评定为AA级非前十的企业，重点资金比例为10%，其重点资金按照资金拨付节点进行拨付，在项目完成竣工验收备案前将该项目支付建安成本各项费用的支付凭证上传至监管系统。重点资金未能满足本地最低分类建安成本的，应在完成竣工验收备案前一次性补足。

　　信用等级评定为A级的企业，重点资金比例为40%，其重点资金按照资金拨付节点进行拨付，在项目完成竣工验收备案前将该项目支付建安成本各项费用的支付凭证上传至监管系统。重点资金未能满足本地最低分类建安成本的，应在完成竣工验收备案前一次性补足;重点资金已满足当地最低分类建安成本的，超出部分可按拨付节点申请自行使用。

　　信用等级评定为B级的企业，项目封顶后预售重点资金比例为50%，重点资金应当满足本地核定的最低分类建安成本，超出部分可按拨付节点申请自行使用。

　　对尚未全部售出的开发项目,监管资金应当为已出售部分的预售资金,且重点资金应在已售范围内按上述比例确定。

　　第十六条　开发企业申请支取重点监管资金时，应当在监管系统提交相关资料：

　　（一）主体施工阶段需提交形象进度照片;

　　（二）单位工程竣工节点需提交《工程竣工验收备案表》。

　　监管部门受理开发企业申请支取重点监管资金的资料后，应当对监管项目工程建设现场进行查勘，作为审核拨付监管资金的依据。

　　第十七条主管部门应当自受理重点监管资金拨付申请2个工作日内完成对申请材料的审核工作，对符合条件的，在系统同意拨付，监管银行应当依据系统提示于1个工作日内完成拨付。

　　第四章监管银行及账户管理

　　第十八条在本县范围内从事商品房预售资金监管业务的商业银行须为列入自治区商品房预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）名录，具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，并与监管部门签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称“合作协议”）,接受监管部门委托，配合开展商品房预售资金监管业务，按照服务协议约定条款做好商品房预售资金监管工作的商业银行。

　　第十九条监管银行应当根据本办法的规定，配合监管部门，共同做好商品房预售资金的监管工作。主要负责：

　　（一）按照《合作协议》履行商品房预售资金的监督义务;

　　（二）依据监管部门对商品房预售资金的使用要求进行监督;

　　（三）及时发现、上报开发企业在商品房预售资金收支方面的异常情况。

　　第二十条监管银行有下列行为的，监管部门责令其限期整改，拒不整改或整改不到位，按照商品房预售资金监管合作协议暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的依法承担相应法律责任:

　　（一）未经监管部门同意，擅自支付商品房预售资金的;

　　（二）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;

　　（三）按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户的;

　　第二十一条监管银行协助开发企业开立监管账户，购房人在支付购房款时，注意核对开发企业提供的收款账户信息与公示的监管账户是否一致。

　　第二十二条监管项目发生开户银行或监管账户变更的，可以申请变更，变更期间该监管账户范围内的新建商品房不得销售。房地产开发企业变更开户银行或监管账户的，须经原开户银行同意后，经批准解除原监管协议，重新签订新的监管协议，同时将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户监管银行。

　　第五章保函

　　第二十三条　商品房预售资金监管允许开展银行保函代替同等额度的重点监管资金。

　　开展保函试点业务的房地产开发企业及其预售项目必须同时满足以下条件：

　　（一）申请保函业务的预售项目提交申请时网签备案及预售监管资金缴存正常。

　　（二）申请保函业务的预售项目工程进度正常。

　　第二十四条　保函可由自治区范围内设立有营业机构的金融机构（包括国有控股商业银行、全国性股份制商业银行或总部设立在自治区范围内的股份制商业银行、正规保险机构）出具。

　　第二十五条　保函到期前10个工作日内，开发企业应提供续保证明文件或重新开立保函，未延期或重新开立保函的开发企业应将后续工程资金使用节点的监管资金存入相应的监管账户中进行监管。

　　第二十六条　开展保函业务的金融机构，同时应当满足下列要求：

　　（一）已与自治区住建厅签订《宁夏新建商品房预售资金监管合作协议》，并在我县监管部门进行登记报备。

　　（二）作为预售项目的监管主体之一，对保函的合法性、真实性、担保事项、担保金额及担保期限及保函银行赔付能力等进行审核、负责对其审核通过的保函业务及时开具同意接收保函的证明文件、保管保函正本、凭保函释放监管资金、保函风险事项发生时追偿保函替代释放的监管资金等事宜。

　　（三）在保函期限内承担不可撤销的连带责任。

　　（四）不能以任何理由对抗索赔请求，确保权力相对人权益不受损失。

　　第二十七条　原保函到期不进行保函监管的开发企业，可申请注销原保函，根据项目进展情况按照本规定重新办理预售资金监管。

　　第二十八条　开展保函业务的金融机构提前终止保函的，应当将担保对应的金额存入监管账户后，解除保函担保责任，注销保函。索赔金额应不少于担保金额中后续工程资金使用节点的监管资金。

　　第六章避险机制和风险管理

　　第二十九条　各房地产开发企业的预售项目有下列情形之一的，监管机构可以按照预售资金监管协议约定，暂停预售人使用预售资金，并报请监管部门责令其限期整改。逾期不改的，立即停止该监管项目及其关联企业的预售项目的销售、商品房买卖合同网上签约，并记入房地产开发企业信用档案，违反征信记录规定的，记入人民银行企业征信系统。情节严重的，依法追究其法律责任：

　　（一）未按规定将商品房预售资金存入监管账户的;

　　（二）未按规定网签，私自收取房价款未存入监管账户的;

　　（三）以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的;

　　（四）未将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示的;

　　（五）提供虚假材料骗取重点监管资金的;

　　（六）其它违反本细则规定或未履行商品房预售资金监管协议的行为。

　　第三十条　开发企业的预售项目在竣工备案前未提供足额支付凭证的，相关主管部门应立即暂停该企业及其关联企业开发的其他项目资金拨付，并由该企业（含已在系统关联的子分公司、分支机构、关联企业）后续开发的其他项目在相应的监管账户中补齐，直至满足监管额度。

　　第三十一条　AA级开发企业被人民银行、银保监会等部门出具书面意见认定企业存在重大金融风险的，或被主管部门认定为存在重大隐患的，经报请自治区住建厅同意并进行公示后，暂停其享受的相对应的预售和预售资金监管优惠政策，按照A级企业执行。经企业申请并由主管部门同意后风险可解除。

　　第三十二条　因房地产开发企业信用信息等级正常升、降级变化，导致预售资金监管比例不一致的，已签订《预售资金监管协议》的项目按原协议执行，新签订《预售资金监管协议》的项目，按照预售资金监管受理当天房地产开发企业信用信息等级评定公示结果核定预售资金监管比例。

　　第七章附则

　　第三十三条　本县住房和城乡建设局、行政审批局、人民银行各中心支行、各监管银行，各银保监分局等有关部门要高度重视新建商品房预售资金监管工作，明确分管领导、人员和职责。对在工作中玩忽职守的，依照有关规定处理。

　　第三十四条　本意见有效期两年，有效期：自印发之日起至年11月24日。

　　附件：1.房地产开发企业支付类账户备案表

　　2.房地产开发企业支付类账户变更、补充备案表

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